Практические проблемы, возникающие при приобретении права собственности на земельные участки

Орищенко Ю.В.

Кроме того, по сведениям Генеральной прокуратуры РФ, в стране повсеместно игнорируются требования Земельного кодекса РФ об обязательном проведении аукционов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства. В некоторых регионах (Волгоградской, Курганской, Омской и Рязанской областях) земельные участки после вступления в силу изменений в ЗК РФ на аукционах вообще не продавались. В Астраханской, Владимирской, Московской, Новгородской, Саратовской, Тульской, Ярославской областях, Чувашской Республике, Республиках Ингушетия и Тыва, Пермском крае и других регионах имели место факты продажи земельных участков для строительства без аукционов.

Значительная часть нарушений установлена при организации и проведении аукционов. В извещениях об аукционах не всегда содержится необходимая информация. Сведения о их проведении не публикуются в печати. В нарушение п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ органами местного самоуправления Республики Адыгеи, например, даже не определены печатные издания, в которых должны быть опубликованы уведомления о предстоящем аукционе. Из девяти муниципальных районов республики печатный орган определен лишь в двух.

Кроме того, негативное влияние на состояние законности в рассматриваемой области оказывают действия чиновников по созданию препятствий гражданам и юридическим лицам в получении земельных участков для строительства.

Прокурорские проверки показали, что заявки претендентов на получение земельных участков для строительства жилья рассматриваются с нарушением установленных сроков; не проводится инженерное обустройство территорий, предназначенных для жилищного строительства; застройщикам не предоставляются льготы по налогообложению. Население не информируется о передаче земельных участков в аренду. Имеются случаи необоснованного расширения перечня документов, предоставляемых заявителем для участия в аукционе. Такие нарушения выявлены в Архангельской, Волгоградской, Мурманской, Новосибирской, Оренбургской, Орловской, Псковской, Тамбовской, Челябинской областях, Кабардино-Балкарской Республике, Алтайском, Пермском, Ставропольском краях.

Есть трудности и другого плана. Представители органов местного самоуправления считают, что при формировании земельного участка для проведения аукциона значительное количество времени тратится на получение санитарно-эпидемиологического заключения. Иногда этот срок достигает полутора лет (Например, по данным администрации города Екатеринбурга, в настоящее время подготовка земельного участка к аукциону осуществляется в срок от 4 месяцев до 1,5 лет). Конечно, чтобы преодолеть подобные барьеры, необходимо внести изменения и в некоторые федеральные законы. Эта работа уже ведётся. Предложения подготовлены министерством по управлению госимуществом Свердловской области. Их сначала рассмотрят депутаты областной Думы, а потом уже они обратятся в Госдуму.

Предоставление земельных участков для иного строительства тоже проходит не всегда гладко. Об этом на заседании Совета также говорили губернатор и выступающие. Здесь процедура существенно отличается от процедуры предоставления земельных участков на торгах и предусматривает более тесный контакт заявителя с органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками. Но с 2012 года произойдут существенные изменения. Чтобы избежать дополнительных административных барьеров, необходимо принять во всех муниципальных образованиях правила землепользования и застройки.

Собравшиеся на Совете говорили и о неотложных мерах по ликвидации административных ограничений при осуществлении предпринимательской деятельности, а также при передаче имущества предприятиям малого и среднего бизнеса. К типичным нарушениям в этой сфере относятся: непринятие органами местного самоуправления программ развития субъектов малого и среднего предпринимательства, отсутствие перечней имущества, которое может быть предоставлено им в рамках оказания имущественной поддержки во владение или пользование, в том числе на долгосрочной основе, либо неопубликование таких перечней в установленном порядке. Имеют место факты включения в указанные перечни имущества, несвободного от прав третьих лиц.

В земельном законодательстве предусмотрена ответственность органа местного самоуправления за издание им ненормативного акта, нарушающего права гражданина. Согласно п. 2 ст. 61 ЗК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт.

Следует отметить декларативность данной статьи, поскольку органы местного самоуправления не всегда сами признают свои ошибки в связи с вынесением акта, противоречащего действующему законодательству, и не всегда идут по пути возмещения причиненного вреда гражданину, если только по судебному решению. Но существование большого количества подобных решений заставляет задуматься и о компетентности исполнительных органов местного самоуправления.

Кроме того, если граждане не ограничены какими-либо сроками по оформлению прав собственности на землю, то права большинства юридических лиц находятся под угрозой. Например, религиозные организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в срок до 1 января 2010 г., а остальные юридические лица (кроме особо оговоренных в Земельном кодексе РФ) - до 1 января 2013 г. В лучшем случае данное положение приведет к применению штрафных санкций в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей (вводимых с 2011 г. КоАП РФ). А в худшем? К изъятию земельных участков у данных субъектов, т.е. прекращению каких-либо прав на землю? В настоящее время законодатель не предусмотрел иных санкций за пропуск сроков переоформления (перерегистрации) земельных прав, кроме штрафных. Хочется обратить внимание на тот факт, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ обязательные сроки переоформления прав на земельные участки неоднократно переносились. Например, изначально срок переоформления земельных прав был установлен до 2006 г., затем перенесен до 2008 г. и, наконец, изменен до 2013 г. Таким образом, законодатель постарался установить временные рамки сроков оформления земельных прав, т.е. без неблагоприятных последствий - до 2011 г., а максимально возможные - до 2013 г.

В отличие от переоформления ранее принадлежавших прав административный порядок установления права собственности применяется в отношении новых земельных правоотношений.

Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций), с решением вопроса, в какой форме будет предоставлен земельный участок: платной или бесплатной. Сам Земельный кодекс практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.

Например, в рамках своих полномочий органы местного самоуправления Ленинградской области в 2008 г. закрепили бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области[1]. Недостатком данного Закона являются отсутствие разработанного порядка предоставления земельных участков, отсутствие указания на максимальные размеры предоставления земельных участков, а также ряд других положений, требующих законодательного урегулирования, в связи с чем на данном этапе реализовать предоставленные права граждане не могут.

Таким образом, достаточное количество вопросов, возникающих в процессе реализации прав на приобретение в собственность земельных участков, переоформление и приобретение права собственности требует теоретического осмысления и практической реализации.

  • Теория и практика юридической науки


Яндекс.Метрика