Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирного жилья: новые меры по обеспечению обязательств застройщика и усиление государственного контроля

Бахарева В.С.

Научный руководитель - Рыбакова И.Я.

Статья посвящена рассмотрению новых требований закона об участии в долевом строительстве многоквартирного жилья,  которые вступили в силу с 01.01.2014 г.  Анализируются новые способы обеспечения обязательств застройщика, эффективность и результативность новых мер ответственности застройщиков и государственного надзора (контроля) в этой сфере. А так же гражданско-правовые способы защиты физических лиц при заключении договора о долевом участии в строительстве

Ключевые слова: государственный контроль (надзор)долевое строительствозастройщикистрахование ответственности.

В настоящее время проблема участия граждан в долевом строительстве многоквартирного жилья особенно актуальна прежде всего тем, что происходит постоянное изменение законодательства в данной сфере,  растут темпы строительства нового жилья. В научной литературе поднятый вопрос недостаточно разработан.

Началом законодательного регулирования отношений, направленных на привлечение денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирных домов, следует считать принятие 30 декабря 2004 г. Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». [1]  

Его появление было вызвано объективной необходимостью разрешения накопившихся проблем в сфере долевого строительства, связанных с заключением договоров участия в долевом строительстве; определением прав и обязанностей сторон договоров; государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. [2 с.6]

 На практике сложилось немало проблем  применения данного закона, защиты прав дольщиков и обеспечении обязательств застройщиков жилья. Недобросовестные застройщики зачастую нарушают нормы закона, не перестают использовать различные «альтернативные» схемы привлечения денежных средств граждан. В конечном счете, от этого страдают обыкновенные люди, которые вынуждены обращаться в суд за защитой своих гражданских прав, в том числе прав потребителя.

Отсутствие единой законодательной и правоприменительной практики приводило к нарушениям прав и законных интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве. До вступления в силу Закона 214-ФЗ не было принято ни одного документа, четко регулирующего данную сферу. Гражданский кодекс Российской Федерации, иные нормативные правовые акты не предусматривали понятия «участие в долевом строительстве». Тем не менее, оно широко использовалось участниками гражданско-правовых отношений.

По оценкам общественной организации «Комитет пострадавших дольщиков» в России насчитывается более 80.000 пострадавших участников долевого строительства. На 1 марта 2013 года в РФ насчитывается 86468 граждан, участвующих в долевом жилищном строительстве, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, и 873 проблемных объекта жилищного строительства. [3]

Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции:

  • Федерального закона от 23.07.2013 N 249-ФЗ [4]
  • Федерального закона от 28.12.2013 N 414-ФЗ [5]  «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Основная часть положений закона вступила в силу лишь через год после его опубликования, т.е. с 1 января 2014 года, где устанавливаются  дополнительные требования по обеспечению исполнения обязательств застройщика. [6]

 

Основные из них:

1. Установлено обязательное условие договора страхования гражданской ответственности застройщика.

Анализируя изменение, следует отметить, что договором страхования должно быть обеспечено право гражданина на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения (ч. 9 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 414-ФЗ). [7]

2. Страховщик вправе требовать выплаченное страховое возмещение с недобросовестного застройщика.

Анализируя изменение, можно сказать, что теперь страховщик вправе требовать выплаченное страховое возмещение с недобросовестного застройщика независимо от того, привлекался ли застройщик к ответственности в порядке ст. 10 Закона о банкротстве [8], предусматривающей ответственность должника и иных лиц в деле о банкротстве.

3. Установлен срок для представления компетентному государственному органу документов, необходимых для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства.

Государственный орган, осуществляющий контроль (надзор) в области долевого строительства, вправе получать от застройщиков сведения и документы, которые необходимы для проведения государственного контроля (надзора). Такие сведения требуется направить в течение 10 рабочих дней со дня направления мотивированного запроса указанным лицам (п. 4 ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 414-ФЗ, ст. 11 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ).

Ранее действующей редакцией п. 2.2 ч. 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ было установлено, что эти действия должны быть совершены в разумный срок.

4. Приведен перечень оснований для осуществления компетентными государственными органами контроля (надзора) в отношении лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

Для проведения плановой проверки выделено два самостоятельных основания (ч. 10 ст. 23 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 414-ФЗ):

  • если истек один год с даты выдачи застройщику разрешения на строительство объекта;
  • если истек один год с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица. [7]

Для проведения внеплановой проверки в отношении лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, в новой редакции ст. 23 Закона N 214-ФЗ всего названо шесть оснований.

Внеплановая выездная проверка должна проводиться незамедлительно с извещением органа прокуратуры, причем законодатель специально указал на недопустимость предварительного уведомления проверяемого лица (ч. 13 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Следует обратить внимание на то, что в ранее действовавшей редакции ст. 23 Закона N 214-ФЗ вышеприведенные положения отсутствовали. Таким образом, законодатель устранил неопределенность, которая существовала при установлении оснований для проведения проверок в отношении застройщиков.

В Федеральном законе №414 предусмотрены и новые способы обеспечения обязательств застройщика (помимо залога). К ним относятся:

  1. Поручительство банка (сроком не менее 2 лет с даты передачи жилья, установленной в договоре долевого участия)
  2. Страхование своей гражданской ответственности, которая может быть в форме:
  • участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или
  • заключения договора страхования гражданской ответственности со страховой организацией.

Соответствующие договор поручительства с банком либо договор страхования гражданской ответственности теперь должны в обязательном порядке предоставляться застройщиком в регистрирующий орган, без чего государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве будет невозможна. [6] .

 

Оценка изменений

На практике как ФЗ № 214, так и ФЗ №414 не эффективны и не реализуются в полном объеме. Основная причина — застройщикам невыгодно действовать в рамках закона, так как он практически в одностороннем порядке защищает интересы дольщиков, а не застройщиков.

Думается, что утвержденные  федеральным законом № 414 от 28.12.2013  нововведения так же не будут являться результативными и обеспечивать защиту гражданских прав дольщиков.

Во-первых, страхование ответственности застройщиков падает на плечи дольщиков, следовательно, стоимость жилых помещений значительно увеличится. Это приведет к уменьшению объемов строительства нового жилья, снижению экономического развития России, в том числе рынка недвижимости.

Во-вторых, несмотря на меры, указанные в законе (контроль, надзор государства в отношении лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов) недобросовестные застройщики будут находить новые «серые» схемы обхода закона.

Например, купля-продажа векселя с подписанием предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Данный договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, права вкладчиков не защищены.

Ранее, при отсутствии государственной регистрации  договора участия в долевом строительстве, он признавался незаключенным, поэтому некоторые покупатели обращались в суд с требованиями о возврате внесенных денежных средств как неосновательного обогащения, обосновывая свои требования ст. 1102 ГК РФ [9] - обязанность возвратить неосновательное обогащение  и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. [10]

В-третьих, анализируя судебную практику, можно сказать, что по новому федеральному законодательству уменьшается размер неустойки за несдачу дома в срок. Суд признает ее несоразмерной и уменьшает. Это в свою очередь ущемляет потребительские права граждан и их право на получение жилья в срок.

Застройщик в качестве ответчика на иск о выплате неустойки за несоблюдение сроков сдачи объекта недвижимости ссылается на ст. 333 ГК РФ. Судебная практика показывает, что суд принимает решение в сторону ответчика и уменьшает размер неустойки, признавая его несоразмерным. Например:

  • Постановление ФАС Поволжского округа от 05.09.2012 по делу N А55-23858/2011 [11];
  • Постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2012 по делу N А57-6652/2011[12];
  • Определение Свердловского областного суда от 12.02.2013 по делу N 33-1672/2013 [13].

Во всех случаях уменьшен размер неустойки с застройщика.

 «Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а не положений Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"». [14]

Можно предположить, что это не совсем корректно, так как гражданин заключает  договор долевого строительства «исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности». [14]

Является обоснованным введение следующих мер, по обеспечению прав дольщиков:

  • ужесточить меры ответственности недобросовестн6ых застройщиков, вплоть до уголовной.
  • производить государственную регистрацию предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры

Подводя итог вышесказанного,  необходимо отметить, что жилищная проблема является главной задачей государства на всем этапе его развития. Так как Гражданский Кодекс не предусматривает нормы, относящиеся к гражданско-правовому институту долевого участия в строительстве, то данные общественные отношения регламентируются федеральным законодательством, что в свою очередь приводит к путанице и возможности мошенничества в данной сфере со стороны недобросовестных застройщиков.

В настоящее время решение жилищной проблемы граждан заключается в создании условий для развития рыночных институтов и механизмов, а так же в внесения четкости и ясности в гражданско-правовое регулирование в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирного жилья.   

Литература

  1. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. - 31 дек.
  2.  Левин А.А. Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов // Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва. 2008г. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
  3. Интернет ресурс, URL:  http://kprf.ru/dep/gosduma/activities/118249. (дата обращения 01.03.2014г.)
  4. Федеральный закон от 23.07.2013 N 249-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О товарных биржах и биржевой торговле" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
  5. Федеральный закон от 28.12.2013 N 414-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости"
  6. Долевое участие в строительстве: новые обязательные обеспечительные меры и усиление государственного контроля // СПС КонсультантПлюс. 2014.
  7. "КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 21 января 2014 года Установлены основания для осуществления контроля (надзора) в отношении застройщиков по договорам участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 28.12.2013 N 414-ФЗ)"
  8. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ  (ред. от 28.12.2013) "О несостоятельности (банкротстве)"
  9. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996г. № 14-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2006г. № 19-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, Ст. 410; (Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, Ст. 636).
  10. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006г. № 138-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, Ст. 3301; (Собрание Законодательства РФ, 31.07.2006, № 31 (1 ч.), Ст. 3437)
  11. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.09.2012 по делу N А55-23858/2011
  12. Постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2012 по делу N А57-6652/2011
  13. Определение Свердловского областного суда от 12.02.2013 по делу N 33-1672/2013.
  14. "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Бахарева В.С.

Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирного жилья: новые меры по обеспечению обязательств застройщика и усиление государственного контроля

Key words: .
  • Современные проблемы жилищной и земельной политики


Яндекс.Метрика