Замена права земельной аренды на право застройки: проблемы и последствия

Кичигин М.Ю. , Чечулин В.А.

В Государственной Думе РФ во втором чтении находится законопроект внесения изменений во 2 Раздел Гражданского кодекса,  а именно Проект N 47538-6  «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса, а также в отдельные законодательные акты РФ», инициатором проведения данного мероприятия выступает премьер-министр РФ Дмитрий Медведев. Одним из отличительных нововведений является замена привычной земельной аренды на право застройки земельного участка. Кроме того, с момента введения рассматриваемого Проекта в действие, заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается. Данная новация, как впрочем, и любая другая, имеет как положительные, так и отрицательные черты, о чём следует поговорить подробнее.

Во-первых, замена аренды на право застройки существенно осложнит девелоперскую деятельность. Загвоздка заключается в том, что построенные объекты будут считаться собственностью девелоперов, пока действует договор застройки, а по его истечении постройка переходит в собственность владельца земли [1]. Для того чтобы этого не произошло застройщикам необходимо будет выкупать земельные участки, что они делают крайне неохотно из-за непомерной стоимости земли. Можно сделать вывод о том, что благодаря данному изменению в гражданском законодательстве серьёзно ущемляются права застройщиков, ибо оформить постройку на себя они могут, только полностью выкупив земельный участок, на котором постройка стоит. Конечно, в законопроекте допускаются такие сроки действия договора застройки, как например, 100 лет [1],  но факт заключается в том, что застройщик не сможет оформить собственную постройку на себя.

Право аренды даёт девелоперам намного более широкий круг прав, поэтому данное право куда более привлекательно для застройщиков. Это во многом объясняется экономическими причинами, ибо выкуп земли дело довольно дорогостоящее.

Инвесторы не желают приобретать землю в собственность, о чём красноречиво говорит  статистика городского департамента земельных ресурсов. Так, например, в Москве заключено 46 693 договора аренды, а договоров купли-продажи оформлено всего 1673. Из этого видно, что выкупать землю по полному кадастру, желающих практически нет. Кроме этого стоит помнить о налогах, а именно о совокупности налогов на землю и единого налога на недвижимость, что также крайне невыгодно для девелоперов.

Дополнительным плюсом договора аренды является защита города от долгостроев, так как срок аренды является гарантией выполнения обязательств по застройке в срок, что, безусловно, выгодно городским властям. Если застройщик в срок не укладывается, участок выставляется на торги, а если девелопер успевает, то оформляет постройку на себя и просто арендует землю.

Договор застройки, по сути своей не является новацией в достаточной степени, так как данная идея отнюдь не нова. Право застройки упоминалось в гражданском законодательстве до 1922 года, когда существовала исключительная государственная собственность на землю. Директор департамента юридического консультирования группы «НЭО Центр» Владислав Мазурок считает, что право застройки предоставляет его обладателю намного меньше прав, чем он мог бы получить при нынешнем законодательстве, ибо  в случае заключения договора аренды девелопер может в дальнейшем приобрести его в собственность, а у обладателя права застройки титул будет ограничен во времени.

Эксперты считают, что проблемы могут возникнуть не только у застройщиков, но и у простых обывателей, владельцев квартир в многоквартирных домах. В случае если собственники жилья не оформят в общедолевую собственность землю, на которой находится здание, то после бюрократических разбирательств жильцы могут остаться ни с чем. Да и разумно ли вкладывать деньги в получение права застройки, во время стройки платить деньги за аренду и потом даже не являться собственником построенного?

Более того существует неясность в отношении ответственности за возможные нарушения при использовании участка, что также является негативной стороной данного нововведения.

Из всего вышесказанного можно вывести не слишком радужные перспективы в отношении «старого-нового» права застройки. Отсутствие земельных ресурсов, пригодных под строительство приводят к проблеме, при которой земельные участки для лиц, не обладающих правами собственности на них, остаются недоступными.

Система ограниченных вещных прав вполне могла бы решить данную проблему и обеспечить возможность владеть и использовать чужой земельный участок на правовой основе. Но учитывая изменения, планируемые внести в ГК РФ и вспоминая о правах, закрепленных в ст.216 все того же Гражданского кодекса, можно прийти  к выводу, что в российском законодательстве ограниченные вещные права не отвечают потребностям участников гражданского оборота по использованию чужих земельных участков в целях строительства.

Поэтому долгое время в девелоперской среде и господствовали арендные правоотношения. Но из того, что данные отношения носят обязательственный характер, возник правовой парадокс, когда, по сути,  лицо, обладающее земельным участком в силу обязательственного права, получает большие по своей правовой силе права собственности на объект недвижимости, возведенный на данном участке.

В российском обществе институт застройки может стать действенным правовым инструментом реализации национальной программы обеспечения населения доступным жильем. Важно заметить, что законодательство о праве застройки не содержит публично-правовых норм и высокая эффективность цивилистической конструкции, позволяющей частноправовыми методами способствовать выполнению публичных (в том числе социальных) задач, образует одну из значимых особенностей рассматриваемого института.

Сфера применения института застройки не исчерпывается жилищным строительством, конструкция права застройки также в равной мере может быть применена как при возведении и (или) эксплуатации офисных и торговых зданий, так и для организации промышленных площадок. Получение права длительного использования земельного участка под застройку без единовременной компенсации его рыночной стоимости обеспечит повышенную востребованность института застройки у предпринимателей на первоначальном этапе развития бизнеса, особенно малого и среднего. Возможность сохранения права собственности на земельные участки под застройку имеет важнейшее значение для субъектов государственной и муниципальной земельной собственности — публично-правовых образований. В городах в связи с дефицитом площадей под застройку и необходимостью долгосрочного планирования развития территории право застройки является идеальным правовым решением вопросов организации строительства.

Многогранность решаемых институтом застройки задач требует четкого законодательного регулирования, создающего стабильные правоотношения и гарантирующего интересы сторон в течение всего длительного срока действия права. Только в этом случае преимущества института могут выгодно использоваться как российским средним классом, так и при допущении незначительных законодательных преференций категориями населения с менее высоким уровнем дохода, например молодыми семьями для решения собственной жилищной проблемы.

Право застройки является в данном случае некоим подобием спасительного круга, в котором кто-то, к сожалению, успел сделать дырку. Суперфиций, который незаслуженно был забыт, вполне мог бы называться правом застройки и занять своё законное место в ст.216 ГК РФ, как один из видов прав на чужую вещь.

Право застройки, или superficies (суперфиций), был известен  со времен римского права. В дореволюционной России имел место классический институт суперфиция. Право же застройки появляется в Законе от 23 июня 1912 г. «О праве застройки» и просуществовало до 1948 года. 
Но как уже было сказано выше - универсалией данной право не является, сочетая в себе и плюсы и минусы. Одной из самых неоднозначных сторон все так же является  соотношение прав на земельный участок и прав на строение.

В историческом ракурсе еще в римском праве собственность на строение принадлежало собственнику земельного участка по принципу superficies solo cedit (Gai. 2.73). Фундаментом данного правила являлось признание земли с постройками единым целым, в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рассматривалось как приращение.

При этом застройщик может быть полноправным владельцем постройки, при этом сохраняя принцип единства объекта, тем самым останавливая расщепление прав на земельный участок и объект недвижимости, построенный на нем.

Однако в отношении права застройки проявляется непоследовательность и вводится положение, согласно которому право собственности на строение приобретает застройщик [1]. При этом право собственности застройщика является временным, так как, по общему правилу, при прекращении права застройки собственником строения становится собственник земельного участка [1].

Как можно заключить, законодатель допускает как таковую возможность сосуществования разделенной собственности. Вместе с тем последовательное проведение в жизнь принципа, когда существует лишь единый объект недвижимости, требует дополнительного изменения законодательства в данном русле. Нужно определенное переосмысление самого подхода к решению данной проблемы. Лучше всего списку изменений, способствующих улучшению вводимых новым законом дел, поспособствует развитие доктрины и практики применения института застройки. В целом же можно положительно отнестись к совершенствованию гражданского законодательства и развитию системы ограниченных вещных прав. 

Несмотря на очевидные минусы для среднего и крупного предпринимательства в области градостроения можно отметить, что введение права застройки в законодательство РФ поспособствует вовлечению земельных участков в гражданский оборот, расширит инвестиционные горизонты, лишит актуальности некоторые социальные и экономические проблемы в сфере строительства жилья. Право застройки может стать единственной юридической формой отношений по строительству на чужих земельных участках и эксплуатации зданий и сооружений на них. 

Литература

  1. Законопроект № 47538-6 о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, принят Государственной Думой РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г. [Электронный ресурс]: Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
  2. Щенникова Л. В. Вещные права: учебное пособие. М., 2006. С. 74. [сайт] URL: http://www.juristlib.ru/book_4532.html (дата обращения 28.02.2014)
  3. Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М., 2000. С. 67. [сайт] URL:http://nashaucheba.ru/v31588 (дата обращения 01.03.2014)
  4. Памятники римского права: Законы XII таблиц; Институции Гая; Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 53. [сайт] URL: http://www.ex-jure.ru/law/news.php?newsid=1246 (дата обращения 01.03.2014)
  5. Копылов А. В. Указ. соч. С. 67. [сайт] URL: http://www.kmcon.ru/articles/jurist9/jurist9_2714.html (дата обращения 02.03.2014)

Кичигин М.Ю., Чечулин В.А.

Замена права земельной аренды на право застройки: проблемы и последствия

  • Современные проблемы жилищной и земельной политики


Яндекс.Метрика