Проблемы реализации государственной политики в сфере строительства жилья Свердловской области и пути их решения

Иванова М.С.

В настоящее время из-за высоких цен на жилье покупательская способность граждан Свердловской области остается на низком уровне. Улучшению ситуации не способствуют и ипотечные программы, предлагаемыми банками. Причиной является высокий кредитный порог и высокий процент[3, c. 89]. Ограниченный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к росту цен. Цены на жилье во многом остаются завышенными и определяются не затратным подходом, а рыночным.

 

Таблица 1 – Динамика себестоимости и средних цен на 1 кв.м жилья в Свердловской области в 2009-2013 годах [4, c. 154]

Показатель

2009 год

2010 год

2011 год

2012 год

2013 год

Темп роста, %

2010 к 2009

2011 к 2010

2012 к 2011

2013 к 2012

Среднедушевые доходы населения, руб.

19244

22193

24892

27504

28322

115,3

112,2

110,5

103,0

Себестоимость квадратного метра, руб.

35691

34902

35755

36762

36083

97,8

102,4

102,8

98,2

Средняя цена за 1 кв.м на первичном рынке жилья, руб.

42364

50583

53211

54511

56720

119,4

105,2

102,4

104,1

Средняя цена за 1 кв.м на вторичном  рынке жилья, руб.

56851,7

55203

60972

57358

56519

97,1

110,5

94,1

98,5

Рентабельность продаж на первичном рынке жилья, %

18,7

44,9

48,8

48,3

57,2

240,3

108,7

98,9

118,5

 

 Данные таблицы 1 показывают, что среднедушевые доходы населения значительно ниже себестоимости 1 кв.м жилья. Однако есть и положительная тенденция – темпы роста среднедушевых доходов превышают темпы роста себестоимости и цены на 1 кв. м жилья.

Отсутствует ценовая разница между предложениями первичного и вторичного рынка жилья. Начиная с 2010 года наблюдается существенный рост рентабельности продаж на первичном рынке недвижимости – с 44,9% в 2010 году до 57,2% в 2013 году. Рост рентабельности составил 18,5%.

Текущее состояние рынка арендного жилья характеризуется как нестабильное, с завышенной ценой, с высокой долей частных предложений без адекватного института договоров аренды, что в значительной степени не соответствует потребностям населения, бизнеса и государства [3, c. 142].

К прочим проблемам относится нехватка промышленно-производственных предприятий, отсутствие конкуренции в сегменте производства стройматериалов.

На современном этапе продолжается ухудшение состояния основной части жилищного фонда, растет объем ветхого и аварийного жилья [2].

 

Таблица 2 – Динамика общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда в Свердловской области за 2000-2012 года [4, c. 162]

Показатель

2000г.

2008г.

2009г.

2010г.

2011г.

2012г.

Темп роста, %

2008  к 2000

2009 к 2008

2010 к 2009

2011 к 2012

2012 к 2000

Общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда, тыс.кв. м:

1486,5

1835,5

1814,9

1846,3

1894,4

1947,8

123,5

98,9

101,7

102,6

131,0

-ветхого

1470,9

1616,8

1559,3

1550,7

1497,4

1490,8

109,9

96,4

99,4

96,6

101,4

-аварийного

15,6

218,7

255,6

295,6

397

457

1401,9

116,9

115,6

134,3

2929,5

Удельный вес ветхого  жилищного фонда, %

99,0

88,1

85,9

84,0

79,0

76,5

89,0

97,5

97,8

94,1

77,3

Удельный вес в аварийного жилищного фонда , %

1,0

11,9

14,1

16,0

21,0

23,5

1135,4

118,2

113,7

130,9

2235,7

 

Данные таблицы 2 показывают, что начиная с 2000 года наблюдается снижение площади ветхого  жилья, которое, в том числе,  переходит  и в аварийное состояние. Удельный вес аварийного жилья с 1% в 2000 году возрос до 23,5% в 2012 году, общая площадь аварийного жилья за 12 лет выросла на 1929,5%.

Наблюдается снижение количества семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия – с 6106  ед. в 2000 году до 4410 ед. в 2012 году (таблица 3), снижение за 12 лет составило 27,8%

 

Таблица 3 – Динамика нуждающихся в жилых помещениях семей в Свердловской области за 2000-2012 года [4, c. 171]

Показатель

2000г.

2008г.

2009г.

2010г.

2011г.

2012г.

Темп роста, %

2008  к 2000

2009 к 2008

2010 к 2009

2011 к 2012

2012 к 2000

Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договорам социального найма

185656

81544

78031

75495

77677

78275

44

96

97

103

42

Число семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия

6106

4568

4197

6679

4923

4410

75

92

159

74

72

Удельный вес числа семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия в общем количестве нуждающихся, %

3,3

5,6

5,4

8,8

6,3

5,6

170

96

164

72

171

 

Данные таблицы 3 показывают, что удельный вес числа семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия в общем количестве нуждающихся крайне низок – ниже 10% в 2000-2012 годах.

Сегодня отсутствует прозрачная система финансирования капитального ремонта жилья [2].

Другая проблема - трудности с возложением ответственности за безопасную эксплуатацию домов на управляющие компании, в силу того, что документация на здания, особенно построенные несколько десятилетий назад, находится у бывших ДЭЗов, ЖЭКов либо вообще утрачена.

Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться действующий механизм предоставления земельных участков (дороговизна и сроки предоставления).

Много проблем в сфере жилищного строительства связано с плохим разделением полномочий между разными уровнями власти, между иными субъектами отношений.  Так, служащие на уровне муниципальных властей не могут самостоятельно распоряжаться жилищным фондом и используют передачу прав в хозяйственное ведение, где и создаются управляющие компании [1].

С другой стороны, такой способ приватизации является незаконным на основании ФЗ №178-ФЗ от 02.11.2013.

Существуют также множественные проблемы, связанные с аварийным состоянием коммуникаций жилищного фонда.  Во многом эта проблема обусловлена низким квалификационным уровнем сотрудников всей системы ЖКХ. Затратные объекты жилья часто передаются в  ведение управляющих компаний, таким образом, государство оптимизирует свои расходы и доходы от приватизации [2, c. 8].

У пользователей и собственников жилья нет обязательств перед управляющими компаниями даже при условии заключения договоров на обслуживание. На это есть такие причины как то вынуждение на совершение сделки, незнание жильцов, также отсутствует понятие «общее имущество в многоквартирных домах» законодательно (ФЗ №178). Имеются множественные случаи, когда муниципалитет не сообщает жильцам о переходе прав собственности на управляющую организацию. В случае введения в заблуждение жильцов касательно оплаты, прав собственности, неплатежей, депозитов, общедомовых долгов, управляющая компания обязана возместить эти убытки жильцам [5, c. 230].

Основной доход управляющих компаний получается из фонда на содержание и ремонт жилых помещений (за счет жильцов). Такие организации как ТСЖ и Совет дома отношения к имуществу дома не имеют, следовательно не имеют прав управления, распоряжения и пользования. 

Договоры на управление с собственниками жилья, таким образом, становятся изначально недействительными. И эти действия могут расцениваться как противоправные, а также принуждение к совершению противоправных действий ряд других статей (неосновательное обогащение).

Для искоренения проблем в ЖКХ необходимы финансовые модули, обеспечивающие прозрачность деятельности управляющих организаций, контроль за ними со стороны государства и общественности. Также обеспечить комплексные инновационные решения в сфере управления и надзора за управляющими компаниями. Существует мнение, что управление в форме общественного самоуправления приведет к порядку в этой сфере.

Далеки жилищные условия и качество коммунальных услуг от европейского уровня, но даже элементарные позиции как плановый ремонт, проверка сетей, финансово-хозяйственное состояние самих ЖКХ   и управляющих организаций не соответствуют внутрироссийским нормативам и правилам [2].

Рассмотренные проблемы развития жилья в Свердловской области носят конгломеративный характер, требуют значительных финансовых вливаний и могут быть решены только с участием исполнительных органов власти Свердловской области, а также в пределах нескольких финансовых лет.

Одним из путей решения проблем в сфере строительства жилья в Свердловской области должно стать создание научно-технической, архитектурно-градостроительной, методической и нормативной базы, необходимой для решения таких важнейших проблем строительства, как:

  • снижение себестоимостистроительного сектора экономики
  • улучшение качества строительных объектов;
  • повышение конкурентоспособности отечественных производителей строительной продукции и отделочных материалов;
  • повышение рентабельности работы предприятий строительного сектора экономики;
  • расширение и совершенствование рыночных отношений в строительстве [3, c. 188].

В этой связи основными направлениями, определяющими развитие сферы строительства жилья в  Свердловской области, являются:

  • ликвидация дефицита высококвалифицированных кадров;
  • повышение технологической значимости и коммерческой привлекательности результатов научных разработок;
  • развитие инновационной инфраструктуры в сфере строительных и отделочных материалов.

Частно-государственное партнерство особенно эффективно, когда имеются различия между частными и общественными интересами. Государство выступает здесь соинвестором строительства социального жилья [3, c. 46].

Правительством РФразрабатываются и постоянно совершенствуются меры по созданию условий для развития арендного жилья, прежде всего некоммерческого найма жилых помещений.Также разрабатываются и поддерживаются условия строительства некоммерческого арендного жилья через государственные институты развития (Фонд "РЖС", Фонд "ЖКХ", Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк).

Литература

  1. О содействии развитию жилищного строительства: Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ (в (ред. от 23.07.2013) //  СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 2) Ст. 3617.
  2. Программа реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Свердловской области на 2009-2012 годы: постановление Правительства Свердловской области № 479-ПП от 29.04.2009 года // СПС Консультант.
  3. Бессарабова Т.А. Национальный проект по обеспечению жильем: деятельность прокуратуры // Законность.  2013. № 6. С. 50-56.
  4. Ершов О.Г. Жилое помещение непригодно для проживания: проблемы выселения нанимателей // Жилищное право. 2014. № 6. С. 63-68.
  5. Чернов А.В., Семина Т.А. Привлечение финансирования в сферу жилищно-коммунального хозяйства. // Жилищное право. 2013. № 3. С. 11

Иванова М.С.

Проблемы реализации государственной политики в сфере строительства жилья Свердловской области и пути их решения

  • Государственное регулирование экономики


Яндекс.Метрика