Повышение доходности управления недвижимым имуществом субъекта РФ (на примере Санкт-Петербурга)

Бикташев А.А.

Одной из важнейших задач в системе стратегического управления развитием субъекта Федерации, направленного на улучшение качества жизни населения и устойчивый экономический рост, является повышение эффективности использования имеющегося недвижимого имущества, обеспечивающего возрастание ценности недвижимости и увеличения поступления доходов от недвижимого имущества в бюджет.

В Санкт-Петербурге объекты недвижимости занимают доминирующее положение в совокупности имущества. По данным Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в 2015 г. доходы от использования всего имущества составили 27,7 млрд руб., из них почти 25,5 млрд руб. – от недвижимого имущества (92 %) [4].

Стратегические интересы Санкт-Петербурга как субъекта собственности и действующая в городе Концепция управления недвижимостью определяют основную цель управления государственной недвижимостью – получение максимально возможного дохода при соблюдении существующих административных, градостроительных, социальных и экологических ограничений [1, п.3].

Отметим, что доход, в первую очередь, поступает от незакрепленного имущества казны и зависит от цены объектов и их количества. Для оценки эффективности использования недвижимости в качестве источника дохода были проанализированы обе данные составляющие.

 Определение цены объекта производится с учетом способа его использования, но на общих принципах. Так, цена аренды объекта недвижимости определяется на основе Методики определения арендной платы [2, п.2.1], основанной на рыночной оценке недвижимости. При проведении торгов определенная по методике цена выступает в качестве стартовой. При передаче объекта в аренду для социально-значимой деятельности цена уменьшается в соответствии с коэффициентом социальной значимости. Формирование стоимости продажи объектов недвижимости осуществляется также на основе методик, базирующихся на рыночных ценах и индивидуальных особенностях недвижимости. В силу четкой регламентации расчетов, ограниченности учитываемых факторов и невозможности учесть все особенности объекта, цена, определенная на основании методик, не всегда полностью совпадает с рыночной ценой. Однако использование конкурентных процедур приближает цену договора к уровню рыночной цены.

Определение цены договора о передаче имущества на инвестиционных условиях несколько сложнее. Стоимость объекта инвестирования определяется на основе Методики оценки имущества и имущественных прав при предоставлении объектов инвестирования.  Однако при этом необходимо учитывать, что стоимость по такому договору должна включать не только характеристики объекта, но и условия инвестиционной деятельности, ее результатов, специфику инвестора.

Таким образом, можно констатировать, что методы определения цены передачи имущества в аренду и продажи его вполне работоспособны. Механизмы расчета минимизируют вероятность субъективного назначения цен за объекты государственного имущества.

Однако, необходимо отметить, что, несмотря на свои преимущества, данные методики имеют некоторые недостатки. Они не отличаются достаточной гибкостью. Перечисленные в них факторы весьма важны, однако они не могут оценить особенности специфических объектов, предназначенных для узкого применения. В то время как очень часто из этих неучтенных характеристик и складывается ценность объекта и определяется его реальная цена.  Следствием этого, можно выделить проблему недостаточного индивидуального подхода при расчете стоимости недвижимости. Данная проблема может проявляться не слишком заметно, но может и искажать реальную стоимость имущества в значительной мере, в зависимости от конкретного объекта.

Говоря об определении цены объектов недвижимости, следует понимать, что управленческая деятельность в данном случае заключается лишь в расчете стоимости в соответствии с нормативно определенными процедурами. Прямого же влияния на определение цены объекта управляющие органы не имеют. В большей степени они оказывают влияние на количество объектов недвижимости, вовлеченных в коммерческий оборот. Данный вопрос относится непосредственно к их зоне полномочий.

Для выявления степени вовлеченности недвижимости в пользование были изучены отчеты о деятельности органов власти по управлению государственным имуществом[4]. Необходимо отметить, что при рассмотрении имущества нежилого фонда нас интересовала та его часть, которая находится в казне, так как именно она может вовлекаться в коммерческий оборот. Касательно объектов жилищного фонда и земельных участков такого разделения не проводится, в силу того, что доля объектов, закрепленных за государственными организациями не превышает 5%.

Также важно понимать, что имущество, используемое на безвозмездной основе необходимо учитывать, так как какими бы не были главные цели использования государственного имущества, полностью исключить безвозмездное пользование нельзя. К тому же, в силу специфики объектов, передаваемых таким образом, нередко их выгоднее передать в безвозмездное пользование и передать бремя содержания объекта на пользователя. В нашем случае данные по безвозмездному пользованию помогают при расчете доли не вовлечённого в оборот имущества казны.

В ходе сопоставления данных о совокупности недвижимости, имеющейся у Санкт-Петербурга в целом, и количества объектов, переданных на тех или иных основаниях, выявляется, что далеко не все объекты казны вовлечены в хозяйственный оборот (Рисунок 1).

 

Рис. 1. Данные об использовании нежилой недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга

 

Так, доля нежилой недвижимости, переданной в пользование, как на возмездной, так и на безвозмездной основе, составляет всего две трети от всего нежилого фонда. Доля имущества, переданного по договорам аренды, составляет чуть больше 30%. Рассмотрение динамики за последние 10 лет, показывает постепенное снижение доли используемого имущества в целом и значительное уменьшение количества недвижимости в аренде. Арендованные площади с 2006 года уменьшились в 1,5 раза. В настоящее время треть всего нежилого недвижимого имущества казны не используется вообще.

Анализировать степень вовлеченности в оборот земельных участков несколько сложнее. В связи с тем, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга осуществляет управление не только земельными участками, находящимися в собственности субъекта Федерации, но и теми участками на территории субъекта Федерации, право собственности на которые не разграничено.Для выявления общей тенденции были рассмотрены участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, так как они учтены в реестре собственности и, соответственно, есть информация о их составе.

Анализ показывает, что в аренду сдается менее 20 % земли, находящейся в собственности Санкт-Петербурга. Степень использования земельных участков, собственность на которые не разграничена, оценить невозможно, так как информация об их составе отсутствует. Однако, учитывая статистику прошлых лет, можно говорить о том, что существующий в данный момент объем арендованной площади почти в два раза меньше максимальных наблюдаемых показателей.

Проведенные расчёты показывают, что более трети всего нежилого недвижимого имущества казны не используется, более половины (около 100 млн м 2 ) всех земельных участков, которые могут потенциально приносить доход, также не имеют пользователя, что говорит о серьезной проблеме недополучения городом потенциального дохода.

Можно предположить, что данные площади не вовлекаются в силу необходимости наличия резерва площадей на случай создания новых государственных организаций. Однако существующая система государственных организаций сформирована и не предполагает кардинального изменения, а площади, необходимые для единичных случаев создания организаций, несопоставимы с имеющимися неиспользуемыми объектами.

Нормативные акты, регламентирующие деятельность по передаче имущества в пользование и приватизацию, предполагают, что инициаторами заключения договора выступают потенциальные пользователи имущества, а не органы власти. Со стороны органов власти предполагается лишь публикация в открытом доступе перечня свободных объектов. На сайте Комитета имущественных отношений размещен реестр объектов недвижимости, однако его использование в качестве источника информации о свободных объектах крайне затруднено [5].

Таким образом, можно говорить о некоторой пассивности деятельности по вовлечению имущества в коммерческий оборот и отсутствии четкой и целенаправленной стратегии. Но ведь без перехода к активному вовлечению недвижимого имущества в оборот невозможно существенное увеличение доходов, доведение их до максимально возможного уровня.

Одним из инструментов преломления существующей тенденции может стать формирование базы данных об объектах недвижимости. Несмотря на ведение реестра собственности и наличие списка свободных объектов,  которые могут быть переданы в аренду, фактически, они не являются базой данных [5].

В обоих реестрах информация об объектах ограничивается адресом, видом объекта, его кадастровым номером и площадью. Более глубоко был изучен список свободных объектов недвижимости. Проверка представленных в нем сведений показала, что в данном списке присутствуют далеко не все свободные объекты недвижимости.

В случае необходимости получения более полной информации об объекте потенциальный арендатор может обратиться в Комитет имущественных отношений и получить данную услугу в срок до 30 дней [3, с.8]. Необходимо понимать, что в данном случае информация об объекте собирается сотрудником комитета. Данный порядок не предполагает защиты от возможных ошибок. Предоставляются все данные, имеющиеся об объекте, а не конкретно те, что важны для заявителя при выборе объекта. Кроме того, информация чаще всего ограничена стандартным списком сведений, не всегда учитывающим важные специфические характеристики объекта.

Перечисленные особенности в значительной степени осложняют сотрудничество потенциальных арендаторов и покупателей с государственными органами по вопросам пользования имуществом. Для преодоления этих трудностей необходимо создание базы данных о свободных объектах государственной недвижимости, стоящей на уровень выше качественно. Такая база должна содержать в себе информацию обо всех свободных объектах. Информация об объектах должна быть максимально полной, содержать в себе характеристики, важные при выборе конкретного объекта. Она должна способствовать максимально простому поиску и выбору подходящего объекта в режиме текущего времени. Только наличие такой информационной базы, представленной в открытом доступе позволит обеспечить действительно активный подход к вовлечению недвижимости в оборот, с ориентацией на клиента.

Следует понимать, что такая база не может основываться на имеющихся сегодня разобщенных, не всегда полных и актуальных данных. Для создания информационной базы, содержащей полную информацию об объектах и учитывающей их индивидуальные особенности, необходима серьезная инвентаризация свободных недвижимых объектов казны, результатом которой могут стать утвержденные технико-экономические паспорта объектов в виде документов, характеризующих реальное техническое состояние объекта и содержащих информацию о юридических и экономических аспектах использования.

В отличие от простых технических паспортов, технико-экономический паспорт будет характеризовать реальное техническое состояние объекта, давать информацию о юридических и экономических аспектах использования.

Паспортизация объектов государственной недвижимости сформирует статистическую информацию о состоянии недвижимости и перспективах ее использования.

Это даст органам, управляющим имуществом, основу для принятия решений относительно конкретного объекта, позволит сократить временные издержки на сбор информации, необходимой для подготовки документации при заключении сделки с объектом. Кроме того, информация паспорта может выступать как показатель состояния имущества до его передачи в пользование и после.

Одновременно систематизированная информация, содержащаяся в паспортах объектов недвижимости, позволит арендатору (покупателю) осуществить выбор объекта, проведя исследование возможных перспектив и издержек, а значит, снизить в дальнейшем риск возникновения долга за аренду недвижимости или ухудшения состояния проданных объектов.

Исходя из целей создания паспортов объектов недвижимости и их предполагаемого применения, можно назвать характеристики, которые, на наш взгляд, целесообразно включить в паспорт:

1. Месторасположение объекта:

– наименование района Санкт-Петербурга;

– картографическая схема с указанием расположения (границ) объекта.

2. Основные параметры объекта:

– общая площадь;

– полезная площадь;

– фотографии, картографические материалы, характеризующие объект.

3. Описание объекта:

– вид объекта;

– перечень входящих в объект участков, зданий, строений, помещений;

– наличие и использование других объектов на данном земельном участке, в здании.

4. Логистические характеристики и транспортная обеспеченность объекта:

– расстояние до объекта от центра города;

– близость к транспортным магистралям;

– расстояние до ближайших станций метрополитена, вокзалов, аэропорта.

5. Данные о наличии необходимой документации, праве собственности на объект, имеющихся обременениях.

6. Информация о возможностях использования объекта:

– текущее использование объекта;

– возможности изменения функционального назначения объекта;

– стимулирующие меры для использования объекта по назначению.

7. Характеристика систем инженерно-технического обеспечения объекта.

8. Характеристика общего технического состояния объекта:

– год постройки объекта;

– степень износа объекта;

– сведения о проведенных и планируемых мероприятиях по улучшению состояния объекта;

– оценка текущего состояния объекта, с фотофиксацией.

9. Перечень имеющихся и планируемых к строительству объектов социальной и транспортной инфраструктуры, а также жилых и коммерческих объектов в зоне пешеходной доступности.

10.  Рейтинг объекта.

В силу того, что объекты недвижимости обладают индивидуальными характеристиками и особенностями, они обладают различной привлекательностью для использования. Для обозначения данной привлекательности предлагается внести в технико-экономический паспорт такую характеристику как рейтинг объекта. Он должен быть обозначен от I до IV, где I – высокий, IV – низкий. Рейтинг объекта должен стать условным показателем, формируемым на основе совокупной оценки особенностей недвижимости, потенциалов и рисков ее использования, которые оказывают влияние на привлекательность объекта для потенциального пользователя.  Обозначение рейтингового ранга в паспорте объекта позволит обозначить, использование каких объектов наиболее перспективно, а какие могут вызвать проблемы в процессе использования.

Выявление перспективных объектов (высокий рейтинг) представляет важность, прежде всего, для потенциальных арендаторов и покупателей, а определение объектов с низким рейтингом необходимо для органов управления, так как на основе его могут быть определены объекты, требующие улучшения состояния, предоставления льгот для их пользователей или отчуждения.

Рейтинг объекта следует отличать от классификации недвижимости. Во-первых, на рынке существуют разные классификации объектов, нет законодательно установленных классификаций. К тому же, совокупность объектов недвижимого государственного имущества весьма неоднородна, что затрудняет применение одной классификации ко всем объектам. Именно поэтому целесообразно использовать рейтинг, составленный на основе оценки общей привлекательности объекта.

Выше было отмечено, что методика определения цены аренды и продажи имущества не учитывает специфичных характеристик объектов недвижимости. На основе присвоения объектам рейтингового ранга их привлекательности, может быть осуществлена корректировка расчёта размеров оплаты, так как данный рейтинг будет учитывать специфику объекта.

Учет специфических характеристик объекта возможен через методологию расчёта рейтинга. В качестве метода анализа целесообразно использовать метод комплексной оценки, основанный на вычислении обобщенной оценки с учетом экспертного мнения, поскольку он позволяет производить обобщенную оценку критериев разного вида и направленности, приводя их к безразмерному виду, а также требует минимального объема информации от эксперта (в виде суждения о важности критериев).

В целом, проведение паспортизации объектов можно реализовать в несколько этапов (Рисунок 2).

 

Рис. 2. Этапы паспортизации объектов недвижимости

 

На первом этапе потребуется собрать информацию о нынешнем состоянии объекта недвижимости. Для этого необходимо провести осмотр объекта, его территории, определить местоположение, границы участков, площади, физические характеристики и инженерно-технические параметры объекта, собрать информацию о юридическом состоянии объекта. Для получения данной информации могут проводиться натурные обследования и изыскания на территории, использоваться данные геоинформационных систем, кадастра недвижимости, органов власти и подведомственных организаций, ведущих учет состояния недвижимости.

На втором этапе осуществляется анализ собранных данных для определения перспектив использования объекта. На основе учета состояния объекта и его характерных особенностей должен быть определен способ вовлечения имущества в оборот, необходимость повышения его ликвидности или отчуждения. Кроме того, по результатам второго этапа должен быть определен рейтинг объекта, предложены варианты функционального использования.

На третьем этапе осуществляется формирование паспортов объектов недвижимости. Паспорта включают в себя систематизированную и структурированную информацию, полученную в ходе проведения первых двух этапов.

Четвертый этап представляет собой последующий мониторинг состояния объектов паспортизации. Во время него отслеживается изменение состояния объекта, обновляются сведения, содержащиеся в паспортах, учитываются возможные недоработки.

Результатом проведения паспортизации государственной недвижимости должна стать база данных свободных от пользователей объектов. При полном выполнении мероприятий паспортизации, создании качественного программного обеспечения, с удобным дружелюбным пользовательским интерфейсом, использовании рыночных методов привлечения целевой аудитории, данная база станет одним из основных инструментов активного вовлечения государственного недвижимого имущества в хозяйственный оборот.

При условии конкурентоспособности информационной базы с рыночными аналогами, она действительно позволит потенциальным арендаторам и покупателям оперативно изучать информацию и выбирать подходящие объекты. Все это в совокупности повысит конкурентоспособность государственного имущества на рынке недвижимости и позволит получать от его использования стабильный и растущий доход.

Литература

  1. О Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]: постановление Администрации Санкт-Петербурга от 4.06.2001 № 30 // Администрация Санкт-Петербурга. – 2001. – Режим доступа: http://www.commim.spb.ru/docs/detail?doc=244 (дата обращения: 11.01.2016).
  2. О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург [Электронный ресурс]: закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 г. № 387-58 (с изменениями на 13.03.2013 г.) // Администрация Санкт-Петербурга. – 2004. – Режим доступа: https://gov.spb.ru/law?d&nd=8397312&prevDoc=8433769 (дата обращения: 30.03.2017).
  3. О порядке принятия решений о предоставлении в аренду объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга: распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 1.02.2000 № 187-р // Вестник администрации Санкт-Петербурга. – 2000. – № 3. – С. 5-9.
  4. Итоги деятельности Комитета по управлению городским имуществом за 1999-2013 гг., Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга за 2014-2016 гг.: пресс-релиз / Комитет по управлению городским имуществом, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга. – СПб., 2000-2017. – 10, 65, 169, 159, 149, 118, 116, 124, 106, 91, 79, 108, 70, 51, 21, 15, 14 с.
  5. Объекты, предлагаемые для сдачи в аренду [Электронный ресурс]: перечень / Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.  –  Электрон.  дан. –  2017. – Режим доступа: http://www.commim.spb.ru/objects/arenda (дата обращения: 12.04.2017).

Бикташев А.А.

Повышение доходности управления недвижимым имуществом субъекта РФ (на примере Санкт-Петербурга)

  • Государственное и муниципальное управление


Яндекс.Метрика